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我国古代不动产登记难实施

关键词:古代 不动产 登记

[提要]古代中国没有土地证,没有登记簿,一旦发生不动产纠纷,只能靠契约来判决,而契约是可以造假的,你伪造一份卖契,就能白占别人的地皮和房子,如此荒诞的案例在中国古代史上屡见不鲜。

     古代中国没有土地证,没有登记簿,一旦发生不动产纠纷,只能靠契约来判决,而契约是可以造假的,你伪造一份卖契,就能白占别人的地皮和房子,如此荒诞的案例在中国古代史上屡见不鲜。

  宋太宗在位时,一个名叫赵孚的法官就曾经感叹说:“庄宅多有争诉,皆由衷私妄写文契,说界至则全无丈尺,昧邻里则不使闻知,欺罔肆行,狱讼增益。”意思是说房地产纠纷越来越多,几乎每一宗纠纷都涉及到虚假契约,而且官方又无从查考,很多案件只能悬而不决。

  为了解决这个问题,赵孚上奏太宗,建议进行不动产登记:将每一宗不动产交易都登记在册,当民间发生纠纷时,以官方登记簿为准,凡跟簿册不一致的,一律视为伪契。

  宋太宗采纳了他的建议,随即颁发圣旨:“应典卖倚当庄宅田土,今后并立合同契四本,一付钱主,一付业主,一纳商税院,一留本县,违者论如法。”以后无论不动产买卖还是不动产抵押,一律要签四份合同,一份交给买方,一份交给卖方,一份交税务局备案,一份交县政府备案,否则以违法论处。

  宋太宗的做法非常合理,也非常有意义,既有利于明晰产权、减少纠纷、保护民产,使其免遭巧取豪夺,又有利于增加税收——过去老百姓为了逃交契税,买卖房屋很少过户,现在好了,交易双方必须拿着契约去衙门登记,想偷税漏税也不可能了。

  可惜的是,太宗的圣旨并没有真正推行下去,直到他驾崩,甚至直到三百年后宋朝亡国,“天下契书之奸巧一如往时。”不动产交易很多,不动产登记很少,虚假契约一如既往,民间纠纷一如既往。

  宋朝以降,每个朝代隔三差五都会呼吁一回不动产登记,结果都没能实现。包括上世纪三四十年代,国民党政府先后四次颁布《不动产登记办法》,让“一切公私房屋之所有人向地政局作确定之报告,请领登记证,并照章纳税”,响应者依然寥寥无几。可以肯定的说,中国历史上每一场不动产登记最后都是以失败而告终的。

  不动产登记利国利民,意义重大,这样的好政策为什么总是推行不下去呢?我觉得原因有二,一是受技术所限,二是跟体制有关。

 


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