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宋延庆:地产行业净利润率逼近10%红线

关键词:宋延庆 地产 企业营收

[提要] 截至4月2日,有73家沪深港上市房企发布了2014年年报。据兰德咨询统计,73家企业中有68.5%的企业营业收入增长(2013年为72.2%),净利润实现增长的有56.2%(2013年为64.9%);有55%的企业净利润...

      截至4月2日,有73家沪深港上市房企发布了2014年年报。据兰德咨询统计,73家企业中有68.5%的企业营业收入增长(2013年为72.2%),净利润实现增长的有56.2%(2013年为64.9%);有55%的企业净利润率低于10%。

 

兰德咨询总裁 宋延庆

兰德咨询总裁 宋延庆

  营收增速回落,逾三成下降

     进一步统计结果显示,73家上市房企2014年实现营业收入总额为7368.15亿元,同比增长12.1%,但增速回落19.46个百分点。虽然增速下降幅度很大,但总体而言,营业收入同比增长的企业有50家,超过了三分之二(68.5%),还是占多数。这主要是因为2012、2013年房市高涨,而这两年的项目多在2014年结算。

  增长率方面,营业收入同比增长超过100%的有3家,占4.1%,其中包括深国商、渝开发和绿景控股。增长超过50%的企业占13.7%,其中北京城建同增92.31%、天房发展81.87%、中天城投50.28%.73家企业中营业收入同比负增长的企业高达31.51%,下降面扩大了3.7个百分点。可见,后劲不足、增长乏力的企业个数在增多。(详见表10.1)。

  对比不同规模企业的营业收入、净利润及增长情况后发现,规模性企业普遍略高于中小企业。(见表10.2)。这说明,愈大愈强、规模性企业名利双收的趋势越来越明显。这不仅意味着市场集中度将会越来越高,而且意味着后级梯队企业与大企业的距离越拉越大。

  亏损面扩大,过半企业利润率低于10%

     评价房地产企业盈利能力的主要指标有净利润、净资产收益率、毛利率、营业(销售)利润率等。截至4月2日,有163家房企发布了业绩公告或预告。其中,利润增加的房企有76家,占46.6%;利润减少的房企有81家(含利润亏损),占49.7%;扭亏为盈的有6家,占3.7%.(详见表10.3.)已发布年报或业绩公告的73家上市房企,2014年实现净利润总额为810.83亿元,同比增长4.7%,低于期内12.1%的营业收入增长率。其中,净利润增长率低于营收增长率的企业占65.8%,可见多数企业增收不增利。随着公布年报的企业增多,我们预计,增收不增利的特征会愈加明显。

  千亿房企中,除了绿地暂未整体上市外,另六家企业中,中海地产利润率最高,毛利率和净利率分别是32.6%和23.7%,远超其他企业;万科净利润率(营业利润率)最低,只有10.7%(万科公布的结算利润率是11.41%)。2014年,中海地产实现净利润223亿元,日均赚6110万元,依然是行业盈利冠军。

  毛利率方面,有超过六成的企业毛利率超过30%,而低于20%的仅占12.5%.可见行业毛利率依然较高。知名度较高的企业中,保利地产32%,中天城投31.3%,金地集团28.9%,招商地产25%.

  净利率方面,净利率低于10%和亏损的企业占比超过55%,数量最多;介于10%~20%的企业占37.5%,逾三成。兰德咨询统计,已公布年报或公告的73家上市房企的平均净利率是11.3%,较2013年下降0.29个百分点。

  值得注意的是,2014年上市房企利润率依然延续了近年来持续走低的态势。其中,万科去年的房地产业务结算毛利率下降了1.55个百分点,为20.76%;结算净利率下降了0.6个百分点,为11.41%.这是万科连续第四年利润率下滑:2011~2013年,其房地产业务的结算毛利率分别为28.79%、25.84%、22.31%,结算净利率分别是为15.01%、13.08%、12.01%.招商地产毛利率由去年同期的41.52%下降到37.33%;净利率由去年同期的16.91%下降到12.7%,达到6年来最低。金地集团房地产业务毛利率从26.9%上升到28.93%,较2013年同期提高2.03个百分点,但是净利率由12.95%下降到10.88%,较2013年同期收窄2.07个百分点。

  进一步统计显示,因核算口径不同,香港内房股企业的净利率一般高于沪深A股企业3个百分点左右。如果剔除评估物业增值,上市房企平均净利率应在11%左右;因为上市房企基本代表着行业优秀水平,就全行业而言,我们预计,平均净利率已抵近10%,甚至已低于10%.据兰德咨询统计,近年来,房地产行业平均毛利率和净利润率每年降幅分别在2.5和1个百分点。依此估算,2015年行业净利率几乎可以肯定会击穿10%红线。

  去年初我们曾预测,2015年以后,房地产行业很有可能进入“中利行业”之列。虽然10%并不是不可逾越的红线,但毕竟是一个象征性节点,一是10%是两位数和个位数的分界值,二是在行业有息负债加权息率10%以上的情况下,意味着企业盈利压力非常之大。


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