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胡志刚:稳定住房消费须对接新常态

关键词:胡志刚 经济 房地产

[提要]两会以来,为提振楼市稳定经济,房地产市场新增利好,重磅来袭,但市场反应平淡,可以预见,楼市亟待再发力,政府的政策储备库中不乏有利器蓄势待发,有些二三线城市政府甚至有可能孤注一掷,给...

      两会以来,为提振楼市稳定经济,房地产市场新增利好,重磅来袭,但市场反应平淡,可以预见,楼市亟待再发力,政府的政策储备库中不乏有利器蓄势待发,有些二三线城市政府甚至有可能孤注一掷,给市场下“猛药”。原本这些政策的预期是要让房地产市场止跌回暖,对冲经济低迷,防止经济通缩,但回顾2009年那一轮房地产市场强刺激政策导致市场暴涨投机盛行及2013年“国五条”政策导致房地产市场急剧下行的两种结局,坊间难免心有余悸:

  一是在上一轮城镇化及房地产业快速发展的黄金十年,投资、投机属性被定位成房地产的主要属性,尤其是二三线城市的政府为了土地财政,开发商为了赚快钱,不择手段地造空城鬼城,粗放式地开发建设了大量配套不全粗制滥造的房子,早期是以住宅为主,后期是以“商旅文住”综合体为主,尤其是一些资源枯竭,产业空心化,人口净流出的二三线城市,到处都是空置的“混凝土森林”。严酷的事实告诉我们:医治房地产创伤不是一蹴而就的事,有的甚至需要“刮骨疗毒”,后续再出台的政策如果力度不够,犹如病人吃药没反应,市场会不会继续下滑直至硬着陆,加大宏观经济下行的压力;

  二是作为“组合拳”,稳定住房消费的“牌”尚未出完,政府亦步亦趋,层层加码,不断发力是大概率的事。但如果再出台一些“利器”政策,例如在一线城市如果没有完善的替代政策就盲目放开限购政策,犹如开闸放水一泻千里,力度过大,叠加起来会导致住房量价急剧暴涨,房地产市场再一次爬升到“过山车”的顶端,重演上一轮城镇化房地产绑架经济绑架政府的闹剧;

  三是为避免以上两种倾向,作为稳定住房消费政策的顶层设计,目前出台的政策应该从整体上适度把握效果,反之如果政策显得分散化,碎片化,自流化,“东一榔头西一棒子”,要么“山洪暴发”使市场暴涨;要么“干枯断流”使市场暴跌,无论出现哪一种结局,都背离了房地产市场常态化的大格局,背离了房地产业长期稳定发展的大目标。为此,要准确把握以下几个环节:

  一要注重区间调控。在当前经济不景气的情况下,政府相继出台房地产调控政策来稳定乃至刺激住房消费提振市场信心是十分必要的,但决不能“头痛医头脚痛医脚”,而要掌握分寸把握火候,要着眼于引导房地产市场走向常态化的大格局。我们的最终目标是要让房地产市场健康良性地发展,但目前的房地产市场犹如万花筒,不同类型的城市反应不同,中央也强调各个城市要差别化调控,但是差别化就容易导致市场交易冷热不均。2009年以及2013年先后已经有了房地产市场“冒顶”和“塌陷”的沉痛的教训,此次调控能否避免以上两种结局呢?这就要求我们对这些已发力和再发力的政策进行综合论证。笔者认为,调控政策发生效力要有一定的空间幅度,上要封顶,不能突破导致暴涨的“天花板”;下要保底,不能暴跌硬着陆。犹如高铁运行,低于250km/h就会造成资源浪费,降低运行效率;高于300km/h就会导致系统风险加大。房地产调控也是如此,需要有一个合理区间。政策的预期是要让市场复苏趋稳,而不是再度进入过山车式的运行。这次以稳定住房消费拉升房地产市场为目的调控政策,如果力度不大,犹如放“哑炮”,就会导致市场继续下行,严重地拖累国民经济;如果再出台类似2009年七折利率的利器,政策叠加力度过大,将会量价急剧上升再次推高市场,陷入投资投机群魔乱舞的局面,最终仍然加大市场危机的风险。所以,我们出台的“组合拳”政策一定要将其效力精准地控制在一定的幅度内,可以用“滴灌”乃至“喷灌”,但不能用“漫灌”,例如要慎用大幅度降低利率、税收和没有政策替换就大面积取消限购等政策。为避免群体性入市导致市场暴涨暴跌上下波动,要采纳柔性政策顺势而为,引导房地产市场止住下滑并缓缓回暖,最终进入常态化轨道,以实现平稳健康地发展。

  二要注重供需对接。此次稳定住房消费政策中二套房首付比例降低,二手房交易营业税“改五为二”,给购房者带来利好的一面,降低了消费者转让住房的房成本。但是即便有关政策让消费者的“钱袋子”鼓了,提升了购买力,他们也未必愿意出手买烂尾楼。笔者认为,目前经济转型的一个显著特征就是市场在下行,消费在提升。上一轮城镇化由于大规模的造空城,不注重楼盘质量,导致千城一面,万楼一型,空置楼盘量大质次,出现很多烂尾楼,造成严重的供过于求,许多滞销楼盘无法满足消费者对新产品新生活的追求。笔者认为,不有的放矢地花气力改进空置楼盘的质量,开发商一厢情愿跑量清盘回笼资金是徒劳的。房地产市场应当遵循以销定产的原则,建立供需对接的大格局。这就要求政府调控政策不仅要在消费端发力,还应在供应端发力。不仅要减少购房人的成本,更重要的是改善产品质量。这就要求政府和开发商不要仅仅通过刺激消费清仓大甩卖,而要做足改进产品质量的“功课”。首先要调整规划,追加投资,完善滞销楼盘周边的交通、商业、教育、医疗等公共资源的配套;其次政府还要督促和扶持开发企业追加投资,根据不同城市不同地域的地理、人文、民俗等特色和消费需求,通过调整和完善设计优化其所开发的滞销楼盘,如通过嵌入文化、科技、绿色等宜居要素,因地制宜地配置各类共享设施设备,改善社区环境;最后还要对购买其楼盘的业主提供综合运营配套服务,例如要打造专业的团队,利用轻资产的模式,配置提供专业从事社区服务的贴心管家,将房地产的价值链由土地增值转向后期服务,达到边际效益最大化。唯此通过政策助力,一方面提高了消费者的购房能力,一方面又提供称心如意的精品楼盘及高品质社区服务,消费者踊跃购房就水到渠成了。

  三要注重一二级市场联动。近日出台的政策对二级市场及转让二手房有一些利好,但是总体上来讲其政策支点还是偏重于一级市场。当前刚需市场已达一定水平,未来市场将要靠改善性需求支撑。目前改善性需求远远大于刚性需求。如果把稳定住房消费仅仅着眼于一级市场,那么这个市场的发展空间是有限的。在发达国家(美国、英国、澳大利亚等)一手房渐趋饱和,二手房交易占据了房地产市场的主要部分。但是目前我国的市场却是重一手房轻二手房,造成了“一条腿走路”的局面。笔者认为,房地产市场一般呈现梯度结构,由于人口增多、子女长大、结婚分居、生活改善等因素,住房消费升级是永恒的需求,因此稳定住房消费要特别重视改善型需求,应当建立一二级市场联动的大格局:一方面在一线城市,可以探讨提高利率税收门槛阻挡本地有户籍的居民投资投机购买多套房,将市场容量让度给外来人口,逐步放宽放开对他们的入市限制;一方面鼓励改善性需求,对于那些有消费需求升级意愿的居民进一步给予税收、利率等方面的优惠,资助他们卖小换大,卖旧换新。只有这样才能够撬动一级市场,加大对一手房的需求,减少库存压力,同时也加大二手房的供应,让有不同住房消费需求的居民各得其所,促进住房市场繁荣。

  四要注重租售并举。目前出台的政策把注意力仅仅盯在住房的持有消费上,即购房置业者自持自住。笔者认为,居住自持房产是一种消费,租房同样也是一种消费,一个健全的房地产市场应该是租售并举互为补充。国内的住房自有率已达90%左右,城市居民购房自住的潜力已不大,而外来人口的住房消费以租赁房为主,因此,稳定住房消费不能只局限于持有型消费,而应当合理地拓展房屋租赁市场,建立租售并举的大格局,即从租与售一冷一热转向租与售并举,让市场良性互动,全面发展。北京、上海等一线城市一方面存量房闲置比较严重,有人持有多套甚至十几套、几十套房闲置,他们追求的是炒房获暴利;有人一房难求,他们买不起房且高房租租不起,低房租又租不到。最近,租赁价格上涨,出租房减少,加大了租房人的压力。这就要求各个城市设法通过建立租赁信息平台,盘活存量房,培育和规范租赁房市场,并且通过税收政策合理引导存量房进入租赁市场,加大租赁产品的供应。为此,政府可以回购商品房作为危改、棚改安置房或收储商品房作为公租房、社会租赁房进行出租,也可以出台一些降低房屋出租税收及房产税的政策,同时降低出租者以及租房者的成本,以达到“一石二鸟”的效果,鼓励开发商在闲置楼盘无法通过买卖回收现金流资金链紧张的情况下转向批量装修出租,从开发商转型为房东,自我消化库存,以盘活存量,形成长期稳定的现金流回报。

  五要注重房地产业创新转型。稳定住房消费,刺激市场,提振楼市不能局限于开“急诊处方”,更不能“病急乱投医”,而要着眼于创新转型的大局,谋划整个房地产业百年发展大计。上一轮城镇化房地产业粗放型开发,投机型发展,市场严重地供过于求,产品质量不高,企业管理混乱,经营效益下滑,不少企业面临资金链断裂的风险,开发企业兼并重组步伐加快,市场集聚化程度提高,这是一次倒逼开发企业通过创新转型步入常态化的历史机遇。但创新转型要有精细的政策引导,最近国土资源部强调土地要有供、有限,合理安排住房和其他用地供应规模;要优化住房供应套型,促进用地结构调整;加大保障性安居工程建设,并加强监督管理,无疑,这些举措是必要的。但作为政府引导房地产业通过转轨走出低谷,其政策的力度、广度和深度还远远不够。要避免2009年救市闹剧重演,防止让一些濒临倒闭的劣质开发企业躲过一劫,导致房地产业与创新转型擦肩而过,更要防止“劣币驱除良币”。目前,政府已经出台一系列利好政策,鼓励房地产企业创新转型,例如给予文化产业财政支持等,有利于文化地产起步发展,但是力度仍然不够。这就要求政府出台一系列的政策,在土地、金融、税收、规划、市政、环保、市场等方面倒逼和引导企业创新转型,优胜劣汰。房地产业告别了黄金十年,迎来白银十年,房地产行业也由卖方市场转为买方市场,决定房企竞争力的就不只是资金量,靠造房子就能卖出去数钱的日子一去不复返,再也没有“粗放式经营就能赚大钱”的好日子。房地产企业将从给住户提供一座好房子转变为给住户提供一种好的生活方式,再到给住户提供有利于身心健康的居住环境,这就要求产品要集品质及服务于一体。房地产的创新包含了文化、信息技术、科技创新、互联网+应用以及服务业的延伸。万科等开发企业尝试从土地开发商转型成城市生活综合配套服务商就是个例子,从重视小区周围配套设施提升到重视小区内部的服务、管理等,扮演好社区管家的角色,让住户得到更舒适的居住体验,回归住宅本身的居住价值。

  总之,目前出台的这些政策对市场发展有一定的促进作用,但是其近期效果尚不尽如人意,远期效果也难以有大的作为,因此我们必须对这些政策进行全面合理的比较论证。要明确出台这些政策的预期不只是眼前的阶段性局部发力,更重要的是要着眼于长远;提振楼市不是只顾过当前的坎,更要注重引导房地产业渐入常态化。因此,要研发储备并适时适度地出台更多利好政策,条件成熟还要推出规制房地产市场的约束性法律规定,如房产税和不动产统一登记及产权产籍信息联网等。一方面引导房地产企业摆脱困境,步入良性循环,建百年企业,铸百年品牌,树百年信誉;一方面又依法治理,精心呵护,引导整个房地产业通过创新转型、有序竞争、优胜劣汰,逐步攀登新高峰,步入新业态,开发新产品,迈上新台阶,实现长期健康稳定的发展。(作者:中国房地产研究会副会长胡志刚)

 

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