保障房为何从“只租不卖” 变为“租售并举”？

水母网4月23日讯（YMG记者 杨健）近日，烟台市率先在全省出台《烟台市共有产权住房管理试行办法》（以下简称《办法》），规定共有产权保障房向购房人出售70%产权，剩余30%产权由出售人拥有，价格较相同或相近地段的同类型普通商品房平均成交价下浮10%；共有至少2年后，购房人可一次性购买剩余30%产权。以往保障房“三房合一，租补分离”的只租不售模式，为何逐渐向租售并举转轨？

“夹心层”产权需求强烈，共有产权住房解决购房压力

“共有产权住房是国家倡导的一种创新型住房保障制度，面向住房困难家庭出售，实行购房人与出售人按份共有产权，具有出售性、保障性和共有性。”市住房保障中心副主任迟乔说。“近年来，不少保障房家庭纷纷反映渴望拥有产权性住房，推出共有产权住房，一方面能够满足住房困难家庭的多元化住房需求，另一方面也能化解他们到市场一次性交纳房款的经济压力。”

近年来，随着城镇化、工业化的深入发展，住房供应不能满足需求、房价上涨压力较大，中低收入家庭住房支付能力下降。特别是新就业职工和以外来务工人员为代表的城镇新移民，也就是所谓的“夹心层”，住房困难问题变得突出。与最低收入、低收入的住房保障对象相比，“夹心层”人群多具有较好的劳动技能和一定的住房支付能力，只是由于工作年限短、积累少，阶段性住房支付能力不足。

2014年起，我市在全省率先推行“三房合一、租补分离”的常态化住房保障模式，保障房实行只租不售、补贴为主。截至去年底，在保领取租赁补贴的家庭达10282户，全年发放补贴资金3891万元，累计配租保障房1900余套，相关经验做法先后得到中央改革办和国家住建部的推广。同年全国“两会”政府工作报告中提出，要完善住房保障机制，增加中小套型商品房和共有产权住房供应。此后，住建部确定在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市进行试点，同时鼓励其他地方进行有益探索。

迟乔介绍说，除试点城市之外，目前江苏、陕西、四川等省份和南京、常州、连云港等国内部分城市已开始着手推行。“烟台虽然不在国家确定的试点城市之列，但也开始从2016年起进行积极探索和制度创新，在学习试点城市经验基础上，结合实际情况，推出了烟台版的试行办法。”

购房人原则上不允许减少或退出不动产份额

《办法》规定，共有产权保障房向购房人出售70%产权，剩余30%产权由出售人拥有，价格较相同或相近地段的同类型普通商品房平均成交价下浮10%。这样的“优惠”，会否令部分人群“钻空子”？针对购置保障房牟利可能出现的种种情况，《办法》也做了逐一限定。

按照《办法》，购房人和出售人分别享有的70%和30%产权，二者的产权份额届时在购房合同和不动产权证书中明确。其土地使用权和房屋性质，分别按照出让和按份共有权利进行登记。开发企业作为出售人的，剩余30%的产权由自己持有；政府作为出售人的，则由住房保障部门代为持有30%产权。

“共有期间，购房人原则上不允许减少或退出不动产份额，确因大病、户口迁离等特殊情况，必须与出售人协商一致后方可退出，其产权则由出售人回购。购买2年内，购房人原则上也不允许增购剩余的30%产权。也就是说，只有在购房满2年后，购房人才能向出售人申请增购产权，并一次性将出售人手中的30%产权全部买回，取得完全产权。增购产权的价格原则上按届时计税评估价格计算，如计税评估价格低于原销售价格的，则按原销售价格计算。”迟乔介绍说。

限购1套且2年后方可交易，杜绝购置保障房牟利

同时，为避免购房过程中发生骗购、虚假申报等情况，《办法》规定，购房人只有在购买满2年，并且通过增购方式取得住房的全部产权后，才能将住房上市交易。但在共有期间，对于因继承、遗赠、离婚以及法院判决等法定原因转移个人产权时，继承人(受赠人、受让人)可以继续共有，其产权增购时间从首次取得产权之日起计算。如果一旦发现购房人骗购住房，将按原价收回住房，并按合同约定追究法律责任，5年内不允许再次申请住房保障。

在销售价格上，迟乔介绍说，共有产权保障房以相同或相近地段的同类型普通商品房平均成交价格为基数，下浮10%定价，为住房困难家庭提供切实的费用减免。“共有产权保障房供应对象要求符合现行住房保障政策规定的条件和标准，并经审核取得住房保障资格，不是住房保障家庭的不能购买，每户申请家庭只能购买1套共有产权住房，已按规定承租了保障房或享受租赁补贴的家庭也可以提出购买申请，但购房后不再享受原来的住房保障待遇。”

购房即可办理不动产证，可享完全产权相应权益

购买共有产权住房如何支付？如何办证？《办法》规定，共有产权保障房主要从已建成竣工尚未分配的保障房源中筹集，实行现房销售，销售后就可以直接办理不动产权证。在此基础上，根据试行情况和房地产市场情况，经政府批准，在必要时也可将符合条件的普通商品房纳入进来，打通商品房和保障房的通道。“是否将普通商品房纳入进来，会根据下一步情况来逐步运行。”迟乔表示。

鉴于住房完全由购房人居住使用，相关的不动产登记税费、住宅专项维修资金、物业服务和日常维修(属质量保修除外)、房屋设施使用费用以及安全责任，由购房人全部承担，出售人产权份额所对应的房屋使用权，则交由购房人无偿使用，不收取任何租金。共有期间，个人确需购买其他住房的，需要先将共有产权保障房的全部产权买回去。

首批共有产权保障房年内推出，相关细则下月出台

据有关负责人介绍，目前市住建局已开始会同有关部门制定《烟台市共有产权住房管理实施细则》等各项配套政策，制定共有产权保障房的轮候配售规则，房源推出申请后将采取综合评分方式，确定入围家庭和轮候顺序，按序组织选择购房。细则预计将于5月份正式出台。同时，着手编制房源筹集计划，争取这项政策能够早日推行实施。

在条件具备的情况下，下半年有望推出一个批次共有产权房正式向住房困难家庭供应销售，届时也将向社会全程公开。今年“五一”细则正式出台后，率先在芝罘区、莱山区范围内试行，试行期为2年，其他各县市区也可以参照试行。

[责任编辑：杨凡、彭芳]

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