烟台一中学区房成交价飙升至两万价格让人咂舌_烟台民生_烟台

今年春节回来之后，芝罘区的学区房尤其是一中学区房开始量增价升，尤其是4月11日，芝罘区教育体育局发布关于《芝罘区义务教育段学校招生管理实施细则》公开征求意见的公告后，一中学区的房价以惊人的速度开始飙升，至5月份部分小户型的房价单价突破两万元。而部分已经签订售房协议的卖家面临巨额差价突然反悔，让准备孩子落户入学的买家猝不及防。

一中学区房单价两万很常见

解放路的一家中介经理告诉记者说：“一中学区房两万五六的房价确实是高了，我们这里没有遇到过，但我们成交过两万三的，面积在三十来平方。实际上这段时间单价两万以上的面积在五十平米以下的房源比较常见了。”

而在三马路的一家中介公司的周姓经理告诉记者说：“北环山里的五十平米以下的，楼层和装修不错的户型，单价到了两万五。听说福山路艺校那附近有个卖了两万六的。七八十平米以上的，位置比较普通的户型单价也在一万七八左右。”

据部分中介统计，今年春节后，芝罘区包括一中学区房的成交量相比往年增加了不少，但价格变化并不是很大，价格区间基本上一万四五，三月份单价在一万六七。从三月下旬到四月，尤其是四月份，房子价格和成交量开始了加速度。“平均价格相比之前涨了四千块钱左右，而三四十平米的小户型涨幅更大，五六千元的并不少见，多的甚至涨到了七八千。单价一万八九到两万三四都有。”

而过了4月30日之后，房价开始趋稳，暂时停止了上涨的势头，甚至有所回落，但仍然在比较高的区间内上下浮动。

“为什么5月份趋稳了？入学政策惯例是当年4月30日前，取得房证户口相关手续即可入学。”周经理告诉记者说。

在一中学区房价格飙升的带动之下，临近十中的学区房价格也出现了一定涨幅。“均价涨了两三千左右吧。之前一万一二的房源现在一万五。”周经理说。

也有业内人士认为，两万五六的房价并不现实，实际上成交价格并没有那么高，但是房价最近两个月涨了很多是事实。

学区新政增加学区房需求

无论是购房者还是中介，绝大部分人认为房子这段时间涨价的原因还是学区政策。

4月11日，芝罘区教育体育局发布关于《芝罘区义务教育段学校招生管理实施细则》公开征求意见，核心意思是2027年起，学区内入学需房证户口满5年以上。当学校招生人数超过招生计划，从2027年起，本学区内入学需符合：截止入学当年8月31日前房证户口满5年以上（以房证发放时间与户口迁入最晚时间为准）。2027年前，房证户口办理时间：2017年为招生当年4月30日前取得相关手续即可。以8月31日为截止日期，2018、2019、2020年要满1年，2021、2022年要满2年，2023、2024年要满3年，2025、2026年要满4年，2027年要满5年。

“芝罘区特别是一中这个位置的学区房涨价是一种比较常见的现象，大家已经见怪不怪了，然而从今年春天至现在这个房价涨势就可以用发射卫星一样，最初就是一级发射，速度一直在上升，现在是一级火箭脱离了，二级火箭启动，以更高的加速度加速。现在就是二级或者三级状态。一级脱离二级启动的关键诱因就是这个学区户口满五年的政策，否则学区房可能是在一万四五、一万五六之间缓慢上升，涨到两万以上还得需要一个比较长的时间，而现如今两个月涨到了两万以上。”中介认为房市一直是政策市，政策发生变化，房市及时响应。

传统思维定势中，多数征求意见稿与最终定稿一般相差无几，甚至没有什么变化。也就是在这个思维定势下，在买还是不买之间动摇的购房者宁可信其有不可信其无，拿定了买的主意，而有些暂时不买的也加入到买学区房的大军，剧增的购买需求大大超过了暂时稳定的供给量，买房者也开始了迎风涨价。

5月27日芝罘区教育体育局发布了《芝罘区义务教育段学校招生管理实施细则》，对最近这两年入学的学生设定了缓冲期，即2017、2018年入学学生，仍按照原有政策执行，即当年4月30日前，取得房证户口相关手续即可入学。即便如此，满五年学区户口的大方向没有发生改变，更加坚定了有条件的购房者购买学区房。

二胎政策助涨了学区房价格

在采访中，所有的采访对象都认为除了房证户口满5年的政策以外，二孩政策对优势学区房涨价也有很大的推动作用。而在有二孩或者准备要二孩的家长心中，学区房的分量无疑加重了不少：老大用完了，老二继续用，物尽其用。所以迟疑的家长下定了决心，提早买房。

另外，二孩政策导致了学区房供应减少。为了给二孩留下学区房，家长们开始惜售。对原先为了学区房而买学区房的人来说，这套房子可能不会持有太久，孩子上完学或者即将上完学之后，学区房的使命完成了，尽快套现。现如今当有二孩或者打算要二孩，情况变得不一样，试想一个孩子上完学，将正好面临下一个小孩入学，这个时候家长将不再出售学区房，导致市面上学区房急剧减少。“如此一来，正好均摊了学区房的购买成本，提高了使用效率，同时房子的升值区间还大了不少，何乐而不为。”有家长如此想：“砸锅卖铁也要买！”

卖家“毁约率”明显提高

高涨的房价带来的另外一个困扰是卖家毁约率明显提高，让中介和买房者束手无策。4月份房价的突然飙升，巨大的价格空间砝码使得卖家心中那杆秤逐渐倾斜。“那些价格离谱的不说，一平米五千元的差价，四十平米就是二十万元，而违约成本只有几万元，相衡之下，契约精神、落子无悔等等变得无足轻重了。”一家遇到过毁约三起的中介郭经理告诉记者说：“协议签得比较早，那个时候房价还没有像现在这么高，而交易中心发证还需要一定的时间，土地证办理15个工作日，而像一中学区这边许多老房子土地属于划拨的，即使是一次性付款也需要34个工作日。如此一来就是两个月，这两个月就涨了十来万二十来万。”

为此，部分中介将最高违约金设定为房价的10%，设定门槛防止卖家违约。即便如此，依然阻挡不了违约的现象。“有的卖家在子女的鼓动下，或者在其他小中介的唆使下，也有的卖家自己心态不平衡，有的卖家变着法给你闹，既要卖高价，又要少承担违约责任。”郭经理面对这种棘手情况束手无策。

对于中介来说，交易不成。而对于购房者来说，就不仅仅是钱的事了。“卖家违约直接后果就导致了买家的孩子今年在一中上不了学。二月份买房子，三四月份过户，四五月份出证。出证之后，买家抓紧时间落户准备上学。这期间交易一旦中断，那么买家重新买房子落户根本不赶趟。”

面对这种情况，中介只能催促双方及时准备材料办手续的时候不要拖，买方尽量多交订金。“没有很好的办法，只有市场稳定了，生意才好做。”

有人认为，现在花这么大的价钱投入不合算。“将来就没什么学区了，现在很多小学中学扩建，分校遍地都是，关键还是看家庭氛围，孩子的个人能力和家庭氛围决定了孩子的未来，学区房纯属心理作用，将来资源优化配置，学校之间的差距会越来越小了，关键还是看家长的付出和孩子的努力！”

有家长认为均衡教育资源不是一两句话的事：“我觉得不如从均衡教育资源和不断更改学区划片来得更公平和直接，也许这两种办法实行起来难度大一些。”

也有的家长认为，与其花那么多钱上学区房，倒不如上私立学校。“一万块钱一年比买房子合算啊”。

认可学区房对孩子有很大的作用的家长认为：孟母三迁择善邻，重在选择。大部分孩子在智力方面差别不大，成绩好坏很大程度在于学习习惯，学习氛围，一个班里四十多个孩子认真学和不认真学，差别大了去了。学校和学校之间最大的差异是生源的差距，好的生源会营造好的学习氛围，所以大家都争着抢着往好的学校去。